13221920000专业贷款服务平台
您身边的贷款咨询专家!
贷款问答
联系我们Contact us
全国咨询热线13221920000

公司地址:宁波市鄞州区盛世国际A座

联系电话:13221920000

公司邮箱:nbdk2662@foxmail.com

您的位置:首页 >> 贷款问答
贷款问答

经营贷款、信用贷款为什么会流入楼市?

发布时间:2021-11-20 16:00:13点击:23

信息摘要:

经营贷进入楼市监管愈发严厉


此前,一些热点城市出现经营贷违规进入房市,三部委已联合发文,对于发现的违规问题和查处进展。三部委联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,统一开展排查。排查中发现,一些企业和个人挪用经营贷手段多样,通过各种方式规避监管要求。从排查的情况看可谓手段多样,花样翻新,银保监会对层层流转抽丝剥茧,一些复杂的操作最终浮出水面。


经营贷款、信用贷款为什么会流入楼市?


8月份,广东银保监局陆续公布12张罚单,工行、招行、兴业、广发等4家银行的12家分支机构及10名责任人被罚,罚款金额合计1090万元,案由均涉及经营贷、消费贷违规流入房地产领域的问题。


近来,在监管部门高压政策下,各热点城市也都动作频频,经营贷纷纷被“围剿”:


◆深圳


部分银行对申请住房按揭贷款的个人,半年内再申请经营贷,银行将不予批准,6个月后根据实际情况授信。


◆上海


对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。


◆广州


正在排查房抵经营贷违规流入楼市的情况,特别是在同一年内申请了同时经营贷、个人按揭贷款的客户。


◆北京


个别银行对三个月内有购房记录者不予提供经营性贷款;监管部门将结合监管大数据进行监测。值得注意的是,在严查经营贷这件事上,北京联合调查组中,甚至包括公安经侦部门,这绝不是玩虚的。


经营贷流入楼市的两个案例


案例一:


在深圳炒房的魏女士,2020年4月,在中介的怂恿下,找小额贷款公司垫资463万元,买下了位于深圳热点片区的一套总价728万元的房子。她特地通过中介花7000多元买了一家公司,“目的就是为了搞经营贷,这里面还包含给这家公司做账一年的费用”。但当月,经营贷违规流入楼市被媒体曝光,随后银行收紧放贷政策,要求房产过户满6个月后才能申请办理经营贷。小额贷款公司年化24%的高额利息榨干了魏女士,致其资金链断裂。最终这套房子于2020年12月被法院拍卖。


案例二:


平安银行深圳分行客户钟某于2020年3月16日通过全款一次性付清方式购买房产,次日设立企业,持股100%,持有房产刚满六个月即向平安银行深圳分行申请房抵经营贷,贷款金额226万元,资金受托支付至张某在农业银行的个人账户。当日,张某向刘某等16人合计支付资金217万元,其中支付至刘某178.77万元,经核实为代钟某购买某住宅楼尾款。深圳市Z房地产经纪有限公司为钟某购房、成立企业、贷款咨询等环节提供“一条龙”服务。


如果挪用经营贷买房,被发现后将会纳入征信记录


近期,银保监会将会同住建部、人民银行密切关注政策执行效果和排查结果。对自查不力被监管查实、故意隐瞒问题或发现问题未及时处理问责的银行、中介机构,将依法依规从严采取监管措施。对确认挪用经营贷的借款人,不仅要压缩授信额度、收回贷款,还将报送征信系统,提高挪用贷款的违规成本。


也就是说,针对经营贷买房的现象,一旦被追回,借款人的个人征信将有记录,毫无疑问,这限制了借款人未来一段时间内的借款行为。


经营贷进入楼市套路揭秘


经营贷进入楼市的整套“流水线”过程依次是,客户通过银行评分——中介“过公司”到客户名下并准备公司上下游合同等材料——拿材料到银行进件,银行3到5天批出额度——找垫资公司还清现有房贷并解押房本——将“干净”房本抵押给银行——银行放款——客户归还公司垫资及利息并交中介服务费,同时客户正常按期归还银行贷款。从申请到下款时间在1个月左右。简单来说就是:


1、买房人在中介帮助之下,在自己名下搞个公司;


2、通过借钱和过桥资金,全款买下房子;


3、以借经营贷的名义,将房子抵押给银行,借出经营贷;


4、用到手的经营贷还掉过桥资金和借的钱。


经过以上“包装”步骤,就可以实现经营贷买房的操作了。实际上,银行和监管部门可以通过贷后资金流向调查来追溯经营贷实际用款,并且,如果经营贷违规进入楼市,其最终表现为贷后短期名下多一套房,是有迹可查的。同时用于经营贷的申请主体的公司后续的异常情况,也会用作调查重点,比如说后续营业执照注销或转让等情况。


至于注册公司的坑点:


1、公司统计虽然有中介的参与,但是主体责任人依然是客户自身,无论是公司维系上租金和年审的成本,还是日常维系行为,摊到贷款上实际上也是一笔不小的费用,这也成为一些贷款机构的赢利点,一旦注销或不年审,银行贷后就会调查公司情况。


2、基本上公司实质上是中介代为注册和管理,因此,存在一定的风险。风险点在于可能在于注册和管理可能通过层层转接,注册用于经营贷的公司可能被注入坏账,而这些都是客户需要承担的。


经营贷款、信用贷款为啥会流入楼市?


假设经营贷款利率是4.2%,通货膨胀率是3%,房价上涨是10%,中间这个利益差,大家应该能算清楚的。即借到钱,又抵抗了通胀,同时还赢得房价上涨的利润,这是一笔好处交易。


经营贷流入楼市问题的核心是在于三个点。


一是企业经营贷利率比个人房贷低,一两个点的利率看似不多,一套房几百万,在房价拉满的超一线城市和一线城市存在巨大的牟利空间。这类情况从上文的例子中可以看出,大部分经营贷流入楼市的情况是与当地房价具备正相关性,集中发生在深圳、上海等地。


二是基于我国二十年以来逐年上涨的房价,炒房客认为房价永不会下跌,形成了惯性思维。问题是,房价上涨刚露头,就被政策面压得死死的。假如房价只能上涨5%,那么你是亏钱的,因为你的钱是从银行借来的,需要还利息。这会引发系统性风险及大量的经营贷逾期违约。


三是银行本身有业绩指标、内部监管放松。唯业绩指标下的业绩体系,很难阻断银行部分人员与中介协同参与,导致经营贷进入楼市。在二三线及以下城市,银行涉房贷款依赖程度过高,政策渗透度和执行力度有限,导致短期内经营贷流入楼市的现场还无法完全剥离。


无论怎么说,经营贷、信用贷流入楼市,一旦被银行追回贷款,满盘皆输的只有客户本身,追责层面上很难追溯到违规操作的不具备金融大局观的中介身上。


总结


融350小编认为:经营贷本质上是针对于小微企业扶持的贷款种类,其目的宏观上是为了刺激和强化实业的发展;微观上,是基于小微企业发展慢、利润薄现状的强力支撑。经营贷已经变味了,让真正需要经营贷的小微企业很受伤,而进入楼市这一屡禁不止的现象,无疑推高了申请门槛。


退一步说,但凡是经营贷流入楼市这种现象不禁止,那么创业和做企业的人为何不躺平,去拥抱永远是上涨的房价,追逐短期利益而不是谋求长远发展。辛苦发展三五年的企业甚至不如买套房坐等涨价的收益多,这是一件很悲哀的事情。


经营贷不应该是炒房客和不良中介牟利赚钱的工具,结合住房不炒、中美经济对抗等政策环境下,把经营贷还给小微企业,让小微企业快速健康地发展,确保当下经济发展增速,将资本从房产泡沫中驱离开来,融入实业发展中去,打造中国制造品牌,提升中国制造国际议价权,才是避免剪刀差效应,迈向发达国家的重要一步,这是国家层面的意志所趋。至于发展实业的这部分,融350小编下一次再给各位看官细细道来。

本文标签:
在线客服
联系方式

热线电话

13221920000

上班时间

周一到周五

公司电话

13221920000

二维码
线