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法拍房捡漏攻略

发布时间:2021-11-02 14:52:21点击:30

信息摘要:

相信许多朋友都知道法拍房,法拍房在价格上具有着绝对优势,此外,部分城市的法拍房可享受“不限购”政策,为暂无购房资格的购房者开启了宝贵的绿灯,为想要买房投资的投资者开辟了新路途。


今日,融350小编就为大家带来超全的法拍房知识、“捡漏”攻略总结,期望能够帮助到想要试水法拍房的购房者、投资者们。

法拍房的来源


法拍房捡漏攻略


对法拍房来源的分类,主要根据房源产权人所牵扯案子的分类。


这些案子都有一个共同点:牵涉到被执行人的产业类纠纷,法院需要执行拍卖涉案人名下房产处理纠纷。


能够将来源分为四大类:银行按揭违约发生、民间借贷违约发生、产业没收发生、无主房产。


其间大部分的法拍房来源于前三类,无主房产占一小部分。即没有所有人或所有人不清晰,权属长期无法确认的房产,由人民法院判决宣告为无主房产,也可进行拍卖,但实际日子中这类法拍房比较少。这里便不再举例。


1.银行按揭违约发生


当购房者借款购房,却无法如期如数偿还借款时,银行会向法院提出民事诉讼,要求借款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还借款。


在居民杠杆率攀升,市场整体处于下行阶段的布景下,这其间包括大量的房子买卖胶葛,一些二手房市场上的“坏单”最终也会面临“法拍”的境地,构成的法拍房标的有大有小,银行按揭违约已经成为法拍房最大的来源。由于银行掌握原业主的房产证和土地证,这类房产后续过户及债权债务风险相对较少。


2.民间借贷违约发生


债务人和债权人自主签订合同,约好债务人将自有房产抵押给债权人并取得借款。如果债务人在约好的时间到期后无法按时还款,根据《担保法》的规定,债权人不能直接取得抵押房产,需向法院申请债务人还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖债务人的房产来还款。


一般来说,企业主或许公司债务导致的法拍房,由于民间借贷行为规范性和透明性较差,标的数额比较大,背后牵扯到的债方也相对复杂,因而后续发生胶葛的可能性较大。但也不会影响法拍房的交易,解封解压一样能处理。


3.产业没收发生


产业没收也称司法没收,比如在刑事案子中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部产业,如果产业涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱收归国库。提到刑事类案子,多数人都会觉得有命案或许有黄赌毒类的风险。但其实,并不是所有涉及刑事类案子的法拍房都是这样。


法拍房市场中,涉及到的刑事类案子,主要是诈骗罪和贪污受贿罪。受贿罪中的,贪污罪、挪用公款、巨额产业来源不明罪、私分国有产业罪等也会涉及到司法拍卖。


法拍房购房准备


1.准备法拍保证金


法拍房和普通商品房不一样,参与法拍房购买之前,需要进行竞拍,而竞拍之时有必要缴纳一笔不菲的保证金。这笔钱是起拍价总价的5%到20%,一套起拍价500万的房源,按照5%的押金来计算的话,至少需要交纳25万。


竞拍前必定要考虑好,千万不要在竞拍成功后,反悔不要这套房子,由于这笔不菲的费用是不会退还的,因而这个部分购房者也需要提早准备。


2.尽调房子概况


想要以优惠的价格购买法拍房并不是一件容易的事情,由于关于标的物的房产需要做好尽调。必定不能为了省事而忽略房子的基本状况,花时间去了解房子的产权问题,寓居或许租借状况是非常有必要的。


通过拍卖公告,法院官网查询披露的判决信息,个人和银行债务联系这种拍卖比较干净,个人和个人胶葛这种就很费事,就算你成功拍到了房子也会有许多后续问题等着你。


3.了解原房主是否搬出


大部分购买法拍房是为了寓居的,可是有一部分法拍房是由于原房主无力还债而挑选的无奈之举,由法院强制执行拍卖。这就可能发生购房者拍了房,原房主却不搬家的状况。


因而主张,必定要提早了解被拍卖的房子是否有人寓居、是否拖欠水电物业费用、是否有他人户口等。这些都联系到购房者对房子的正常使用,非常要害。


4.提早准备好所需材料


买法拍房的流程和普通商品房的流程是不同的,因而购房者应该提早咨询好工作人员,法拍房的过户注意事项和需要准备的材料。法院一般都会配合供给你相关的材料,这样你就能够快速办理完房子过户手续了。


法拍房的优势和劣势


法拍房优势总的来说有不限购、成熟配套、交通便利、可借款、投资潜力大、可捡漏


1.自由购


由于所在城市的户籍约束,至使许多人没有了购买住宅的资格,但法拍房是一个很好的挑选,由于不限购,所以成为许多人购买住宅的新方法。


2.成熟配套


在日子配套上看,二手房、法拍房的社区配套愈加成熟、完全,入住后衣食住行都非常方便。成熟的教育、医疗和商业资源为二手房、法拍房无限赋能。


但不得不承认,有些年代久远的二手房、法拍房的配套设施较为老旧,这类房源在火热的学区房板块愈加常见。而新房的配套建设虽说在短期内没有二手房、法拍房完全,可是其周边规划愈加现代化、合理化,从长期看来,一旦配套设施开展成熟后,寓居体验将是非常舒适的。


3.交通便利


大部分城市中,新房的位置相对远离市中心,配套交通还不够成熟。当然有少数新房是在市区老房拆迁的基础上重建,位置、交通得天独厚,但这类房源较少,价格也会贵许多。而二手房开发时间较久,位置更靠近市中心,交通也愈加兴旺,法拍房则与二手房有平等的优势。


4.可借款


法拍房支持借款,最高可贷7成,大大减少了购房人的资金需求,能够让更多人购买住宅。


5.投资潜力大


房产可用于自住,也可用于投资,从投资回报角度分析,新房位置较为偏远,如果购房者独具慧眼,挑选的区域未来开展空间大,房价增值空间也会更大。而法拍房则可凭超低的价格下手,为购房者赢得足够的差价空间。


6.可捡漏(低于市场价成交)


一般说来,新房的价格比较稳定,不会由于市场行情、政策有过多的波动,同一楼盘的房价相差无几;而二手房房价的波动相对较大,买卖方市场愈加灵活,装修状况、楼层、户型都会影响到房价。


不同的城市、区域,新房和二手房的价格会有必定的差异,对于房价的高低,很难一概而论,但能够确认的是,法拍房的价格始终是最具优势的。一般法拍房的成交价格是市场价的70%-90%,有的甚至会更低,这为刚需族大大降低了购房门槛,提升了住宅品质。


劣势体现在部分法拍房不能看房、有瑕疵、胶葛、不腾房


1.不能看房


有的法拍房被执行人在外地,法院也没有钥匙这样的话,拍卖前就没法仔细查看房子的户型,朝向等。


2.有瑕疵


瑕疵问题也有许多,例如:有遗产、增值税、公司产权的房子税,又或许是凶宅等。


3.不腾房


由于种种原因,原房主赖着不走,竞拍者无法入住,过户自己负责,法院只负责拍卖。


法拍房“捡漏”攻略


俗话说:挑选不对,努力白费,一旦选对,事半功倍。挑选优质的法拍房是拍房过程中最为重要的一步。那么,要怎么挑选法拍房呢?


1.筛选房源


首要,房子产权要清晰,这将影响到后续的过户、再次交易等问题。房产各类证件是否完全、是否存在多重抵押等状况;其次,房子拍卖的原因、交易记录、以及原业主的个人状况也要做到尽可能详细的了解;当然,房子实际状况更要眼见为实,拍到房产后对房子现状不满的案例比比皆是,“捡漏”的幸福感自然也大打折扣。


2.精准预算


拍房前做出精准预算至关重要,这将影响到竞拍环节的出价策略和成功几率。


一般状况下,法拍房除了房子成交价,还包含各项欠款等费用。通常,大部分法拍房只需要缴纳少数契税即可,但由于房子属性的联系,有些法拍房的税费则相对高昂;此外,物业、取暖、装修等欠费,也需要做到精准预算中,有些房子,尤其是“豪宅”,各项欠款汇总起来也是一笔不小的费用。


3.竞价有方


首要,在综合房子实际状况后,做出心中的理想预算,即期望以什么样的价格拍到该房产。其次,竞拍毕竟属于价格上的博弈,会有不同竞拍者入局,不定性因素非常多,购房需要提早考虑能够承受的价格规模是多少,清晰认位才可全力以赴。当然,出价时间、频率也会对竞价结果有着决定性的影响。


4.借款时效


虽说法拍房的购买能够通过按揭借款的形式,但和新房、二手房不同的是,大部分法拍房要在竞拍成功后的7-14天缴纳全部尾款,时间非常的紧俏。这个时分需要购房者对借款资质非常了解,并对借款的银行、手续流程足够熟悉。


一旦发生尾款不能及时支付的状况,在竞拍前缴纳的保证金将不予退还。辛辛苦苦筛选房源、煞费苦心去竞价,最终由于借款未遂而功亏一篑就太过于惋惜了。


5.腾房入住


办理了繁琐的过户手续后,并不能代表已经捡到法拍房的“漏儿”了,虽说房产已经合法归属于购房者名下,可是能否顺利入住又是一大关卡。


有些状况,房子存在长期租约,俗话说,买卖不破租借,想要入住就有必定的难度了。一起,房内有案内、案外人占用,拍卖后期复占的状况更是屡见不鲜。


有些法院会在公告中清晰告知腾退困难,不负责交付,还有些法院也不清楚房子的占用状况。这个时分就需要购房者独当一面了,怎么与占用人交流、怎么通过法律手段维护自己的权益等,在付出时间和精力的基础上,还是非常考验情智双商的。


如果想要顺利拍到心仪的房产,省去不必要的费事,主张挑选专业的法拍房机构,帮助自己。不要盲目,多了解、咨询法拍房相关知识后,再进行下一步。我会在线上持续为大家科普实用的法拍房知识,从零开始教你买法拍房,手把手帮你选好房!


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