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“装修贷”套现后可用于支付购房首付?

发布时间:2021-10-21 12:49:01点击:68

信息摘要:

“装修贷”套现后可用于支付购房首付?

“装修贷”套现后可用于支付购房首付?在上海,监管三令五申禁止的“首付贷”换了个形式卷土重来


《中国科技投资》杨永洁


早前,监管部门曾下发文件严禁“首付贷”及相关性质业务,经《中国科技投资》记者调查发现,上海地区助贷人士表示仍可办理。有助贷人士告诉记者,用户可申请中国银行(601988.SH)“装修贷”,办理成功后银行将贷款发放至信用卡,用户持卡至指定装修公司使用,相关资金打入用户账户完成套现后即可用于支付购房首付,而银行查询贷款用途时即显示为合规,首付资金来源亦为合规。另有助贷人士表示,建设银行(601939.SH)和招商银行(600036.SH)亦可以操作。


针对“首付贷”屡禁不止的现象,财经专栏作家李庚南认为“原因是购房者因市场而急于筹集首付资金、开发商及中介需快速回笼资金,而银行在‘首付贷’中亦需承担一定责任”。


“装修贷”变“首付贷”


早在2016年8月,住建部、发改委、人民银行等七部门就联合发布《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,规定中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务;同年10月,国务院办公厅公布的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》,明确指出“严禁各类机构开展‘首付贷’性质的业务。”


经记者了解,上海地区助贷人士明确表示可协助用户在银行办理“首付贷”性质的业务。记者以购房者身份咨询多位上海地区助贷人士,对方均回复称“可办理”首付贷款,且与多家银行均有合作。


助贷人士陈凯(化名)向记者介绍道,“只能申请‘装修贷’,其他常规信贷银行会查贷后用途,但‘装修贷’是通过装修公司去使用的”。陈凯向记者推荐了中国银行“装修贷”产品:若用户在上海的房产价值大于200万即可申请,额度根据面积测算,每平米额度在5000元左右,月利息为2.5%,还款方式为八年的等额本息。


陈凯还表示,用户需提供身份证、房产证原件、电子产调(即房产产权调查)及用户最新详版征信报告。“放款时会发放一张信用卡,寄给您,申请加上制卡、寄送等过程大概需要五个工作日左右。”


值得注意的是,记者咨询如何使用卡内“装修贷”资金,陈凯介绍道“这张卡要到银行指定的装修公司使用,当然了,银行指定的装修公司我们是有资源的。”陈凯补充道,“‘装修贷’使用流程是购买家具、装修等,需要到指定的装修公司刷卡,到时候我们再转给你。”


针对“装修贷”贷后审查问题,陈凯表示“银行查到的是合理的用途,只能查到这笔钱确实是用在了装修相关用途”。当记者提出如何解决“装修贷”变成“首付贷”后的资金来源合规问题时,陈凯则称“之前的‘装修贷’已经有了‘正规’用途,这笔钱可以理解成你之前的一些存款、一些金融投资方面的回笼资金,或者说借出去的钱还给你等”。


陈凯补充道,若用户申请成功,则需向助贷公司支付“装修贷”金额的1%作为手续费。记者向其咨询是否有其他银行的“装修贷”产品推荐,对方回复,“有,但中国银行的利率很低,而且额度最高。”


针对装修公司与银行是否存在合作关系、银行“装修贷”变身“首付贷”等相关问题,记者致函中国银行,截至发稿,未获回复。


记者向中国银行客服咨询“装修贷”办理相关问题,对方回复称目前银行并无“装修贷”产品,“但在个人信用卡内有一项针对家装装修分期的服务”。而中国银行信用卡客服人员则表示家装分期实为贷款产品,但申请方式、额度及利息问题需咨询就近银行网点工作人员。


中国银行官网显示,“家装分期”是银行根据客户资信情况,经审核后授予客户一定专属分期额度,客户用于家庭装修及相关衍生消费需求,包括购置装修服务、装修材料、家具、家电及家居用品等,并采取分期偿还方式的分期产品。


不过, “家装分期” 还款方式为按月还款,每期还款的本金全额计入客户当期应还款金额,并按一定手续费率计算手续费入账,而陈凯所述还款方式为等额本息。因此,上述“装修贷”产品到底是否为“家装分期”尚未可知。


中央财经大学商学院金融财务系教授、银行研究中心研究员杨长汉向《中国科技投资》记者分析道,“装修贷”和“家装分期”实质上均为支持家装需求的融资服务产品,但二者的经营管理规则和用户的权利义务均不同。“‘装修贷’是一种贷款产品,需要按照贷款申请和管理规则专门申请并运用,用户要按期还本付息。装修分期是银行针对合规的银行信用卡用户用于家庭装修相关资金需求的分期融资支持产品。”


杨长汉补充道,“装修贷”一般额度较大、期限较长,但贷款资金必须专款专用;“家装分期”申请较为简便、额度较小、期限较短、收取分期手续费。


另有助贷人士向记者表示,“我们对接很多家银行,比如建设银行、招商银行也可以办理装修贷,可以帮你规避风险用来买房”,但助贷人士指出每一套房产、每一位用户仅能办理一次“装修贷”,至于贷后审查及操作等相关问题,用户需至助贷公司与业务人员详聊。


屡禁不止的“首付贷”


亦有助贷人士向记者建议,若确有首付困难,用户可提前半年办理其他信用贷款,助贷公司均可协助办理。“提前半年银行就查不到资金流向,不要用下款的银行卡付首付就行”。


某银行客户经理向记者证实,一般客户办理按揭住房贷款时,付首付前银行均会查询用户银行卡最近半年左右的资金流水情况,以此判断首付资金来源是否合规。


李庚南向《中国科技投资》记者表示,“首付贷”之所以屡禁不止、死灰复燃,有其背景和原因。“从购房者方面看,在市场火爆、摇号等情况下,购房者为尽快筹集首付资金、解决临时性资金困难,不惜主动或被动地融资来满足首付款需求;从开发商方面看,开发商、中介机构往往以降低首付吸引购房者,以达到快销、快速回笼资金的目的。在当前商品房市场交易冷清、金融机构受房贷‘三条红线’约束、融资渠道被压缩的背景下,‘首付贷’更容易死灰复燃。”


李庚南进一步分析道,“首付贷”的表现形式和渠道多样,包括由开发商、中介引导推介的首付贷款融资及“首付分期”,及购房者通过消费贷款、信用贷款等形式从银行等金融机构融资挪用于首付款的形式,“银行并非唯一甚至也非主要渠道。”


在独立经济学家、财经评论员王赤坤看来,银行业市场化运作和员工薪资收入挂钩,行业竞争激烈的情况下,员工常规的运营手段和促销手段已不能轻松完成工作业绩。“银行经营者为完成业绩只能挖空心思,不走寻常路,搞出促销和竞争新花样。有的则铤而走险,甚至突破法律红线,出现类似‘首付贷’等超监管限制的情况。”


那么,银行在“首付贷”现象中是否需要承担一定责任?对此,李庚南表示,“客观看,银行以‘首付贷’形式直接向购房者提供融资的情况不多见。更多的是银行对购房者以装修等由头申请的消费贷款、信用贷款或以企业主名义申请的经营性贷款用途审核不严、缺乏跟踪,导致信贷资金被借款人挪用于首付款,也不排除一些客户经理对客户挪用行为‘睁一只眼闭一只眼’。”


李庚南补充道,若提供按揭贷款的银行对客户支付首付款的资金来源缺乏审核、对客户与月偿付额相匹配的收入来源缺乏审核,给客户通过其他渠道融资支付首付款创造便利,则银行需承担一定责任。


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